家づくりは、何はともあれ「資金計画」からスタートしていきます。
「どんな家にしたいのか？」を考えるのは楽しいですし、大切ですが、
それを叶えるのは資金があってこそ。
憧れのマイホームを完成させるまでにお金のことでつまずかないよう、
しっかりと知識を身につけておきましょうね♪
「建売住宅」とは土地付きの建物のこと。「注文住宅」は土地を買って家を建てることだよね。
このふたつでローンの組み方が
違うって知ってる？
住宅ローンに違いがあるなんて、想像もつかないよ〜。
早速教えてください。
これから家を建てる人は、どの金融機関から住宅ローンの借り入れをしようかと、金融機関を探すところからスタートします。まずは、注文住宅と建売住宅でローンの組み方に違いがあるので見ていきましょう！
注文住宅を検討している方は、「土地」と「建物」の合算金額を出してから、原則、土地と建物は同じ金融機関で融資を受けるのが一般的です。
なかには「先に土地だけ購入しておいて、住宅の建築費は後からローンを組みたい！」と考えている人もいるかもしれませんが、ローンの審査をする際にはトータルの予算や建築計画などを金融機関に説明する必要があることをお忘れなく。
先に土地だけ取得するケースでも、建築予定の建物と合わせた全体の金額が住宅ローンの対象となり、担保の評価も土地と建築予定の建物の両方が対象になるからです。
買いたい土地が見つかったときには、大まかな内容でも構いませんので、建物の予算の算出や建築計画を早めに実施していくとよいでしょう。そうすることで、スムーズにローンの申し込みができるようになります。まずは建築会社とよく相談してみて。
建売住宅はすでに土地と建物が合算されて金額が販売価格として打ち出されています。この販売価格を基準に金融機関から融資を受ける手続きを行ってください。
ここで注意したいのは、注文住宅の場合、先行して土地代金の「手付金」が必要になることです。
手付金は自己資金で払うイメージだけど、そんなにお金ないし。
払えたとしても、生活が苦しくなっちゃう！
自己資金で手付金が払えることに越したことははいですが、
「つなぎ融資」と呼ばれる方法もあるので見ていきましょう。
基本的に、住宅ローンは建物が完成していないと利用することができません。その理由は、住宅ローンの返済ができなくなった時の備えとして、土地と建物が担保になっているからです。
その点、建売住宅の場合は、住宅ローンの手続きをしている際にはすでに建物が完成しているためローンが組みやすく、家賃と住宅ローンが重ならないというメリットがあります。
一方で注文住宅は、先に土地を購入してから建築がスタートします。建物建築の請負契約から竣工・引渡しまでの間に「着手金」や「中間金（上棟金）」「残金決済（引き渡し時）」など、何百万の支払いが生じます。
ここで注意したいのは、住宅完成前の支払いに住宅ローンが使えないことなんです。この支払いには自己資金を使う人もいますし、あるいは「つなぎ融資」※1や「土地先行融資」※2などを使って対応することも可能です。
※1 つなぎ融資・・・住宅ローンが実行されるまでの間、別のローンを一時的に借入れる融資のこと。
※2 土地先行融資・・・土地代だけを先に融資が受けられるローンのこと。こちらのローンを申請する場合にもある程度建築プランが決まっていなければならい場合が多いです。
つなぎ融資の返済と、新居に引っ越す前まで家賃で二重の支払いが生じるところも注意しましょう。
| 建売一戸建て住宅の場合 | 注文住宅の場合 |
|---|---|
| 物件の選定 | 土地の見学・確認 |
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| 物件の見学・確認 | 重要事項説明 | ▼ | ▼ |
| 重要事項説明 | 申し込み |
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| 申し込み （申込金） 10万円程度 |
土地売買契約締結 （手付金の支払） 土地代金の 5～10% |
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| 売買契約締結 （手付金の支払） 販売価格の5～10% | 土地代金の 残金支払（決済） 現金又は、住宅ローンの 分割融資・つなぎ融資を利用 |
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| 残金決済・引渡し 住宅ローンの 融資実行 | 建築契約 打ち合わせ |
| ▼ | |
| 建築工事 請負契約締結 （着手金の支払） 住宅ローンの分割融資、 またはつなぎ融資を利用 |
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| 工事着工 | |
| ▼ | |
| （中間金の支払） 2回支払うケースもある 住宅ローンの分割融資、 またはつなぎ融資を利用 |
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| 建物完成 | |
| ▼ | |
| 残金決済・引渡し 住宅ローンの融資実行 |
ここでもう一点！
多くの方が利用する「フラット35」も建物が完成してからの融資実行になります。
融資条件を確認しましょう。
景気に左右されない固定金利が魅力のフラット35も、条件に当てはまれば注文住宅（土地+建物）の融資が利用可能です。
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1. 住宅の建設に付随して購入した土地であること
2. 土地の取得時期が申込日の前々年度4月1日以降であること
3. 建物建設費に対する融資と併せて申し込みすること（土地購入資金のみは不可）
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フラット35を利用する際も、これまでお話してきた一般的な住宅ローンと同様に建物の引き渡し時に融資が実行されます。
事前に土地代金や中間金が必要な場合は、自己資金やつなぎ融資の利用を検討しましょう！
住宅ローンを組むときは、何千万もの大きな金額になるからちょっと不安があるなぁ。
そうデスよね。
住宅ローンが家計を圧迫して暮らしが窮屈になることがないように、
「どんな暮らしをしたいか？」を考えて、
ゆとりを持ってライフプランや資金計画をきっちり立てることが大切デス。
