建売と注文住宅。
返済プランの違い

2016年6月8日

  • 土地の購入費
  • 住宅ローン

抑えたいポイント

  • 土地と建物は同じ金融機関で住宅ローン融資を受けるのが原則
  • 注文住宅は先行して土地を購入。土地代金の支払いが発生する
  • フラット35の融資は一般的な住宅ローンと異なり建物の竣工後

ゆとりある資金計画は、
ゆとりある建築計画から

家づくりの資金計画において大切なのは、建築計画の検討をできるだけ早めに行うことです。家づくりの計画に余裕があれば、どのような家を作るのかだけでなく、住宅ローンの返済プランなどの資金面でも納得のいくプランニングが可能になります。

夢のマイホームを完成させるまでにお金のことでつまずかないよう、しっかりと知識を身につけておきましよう。

住宅ローンの審査には、
建築計画が必要

住宅ローンの利用を考えるときは、原則、土地と建物は同じ金融機関で融資を受けるものです。土地を先に購入するプランでも、審査の段階で、予算や建築計画などを銀行等の金融機関に説明する必要があります。先に土地だけを取得する場合でも、建築予定の建物と合わせた全体の金額が住宅ローンの対象となるからです。審査は、土地購入費と建物建築費にそれぞれの費用を加えた全体の金額で行われ、担保の評価も土地と建築予定の建物の両方が対象になります。

そのため、おおまかにでも建物の予算の算出や建築計画を早めに行っておかないと、買いたい土地を見つけた際、ローンの申し込みで戸惑うことになってしまいます。まずは建築会社とよく相談してみましょう。

意識するべきは、ローン融資の
タイミング

注文住宅が建売住宅などと大きく異なるのは、土地を先行して購入するため、最初に土地代金が必要になることです。

土地の売買契約時に手付金を支払い、その後、土地代金の残金を支払って建物の着工となります。住宅ローンを利用して土地残金を支払う場合は、この時点から返済が始まりますので、現在の家賃の支払いと重なる点に注意が必要です。

建物建築の請負契約から竣工・引渡しまでの間に着手金や中間金の支払が必要な場合は、「着手金」「中間金(上棟時)」「残金決済(引渡し時)」の順で支払います。その場合には、融資実行までのやりくりをしっかりと計画しておきましょう。自己資金で対応する、「つなぎ融資」の利用などの方法があります。金融機関によっては、金利の支払いのみでOKの場合もあります。

※つなぎ融資…住宅ローンが実行されるまでの間、別のローンを一時的に借入れる融資のこと(住宅ローンは住宅が完成してからの実行となります)

フラット35利用の際は、
融資時期に要注意

住宅金融支援機構のフラット35を利用する場合で、融資要件が下記に当てはまれば、土地と建物の両方について融資を受けられます。

【フラット35の融資要件】

  • 1. 住宅の建設に付随して購入した土地であること
  • 2. 土地の取得時期が申込日の前々年度4月1日以降であること
  • 3. 建物建設費に対する融資と併せて申し込みすること(土地購入資金のみは不可)

注意が必要なのは、融資の実行時期が一般的な住宅ローンと異なり、建物の竣工後になること。建物の竣工前に土地代金の支払いが必要な場合は、自己資金やつなぎ融資の利用を検討しましょう。

※フラット35の融資要件は2016年4月現在のものです。
予定なく内容が改訂されることがあります。予めご了承ください

(執筆:株式会社エフピー研究所
ファイナンシャルプランナー 今野隆文)

※本サイトに掲載の内容は、平成28年4月の法令に基づき作成しております。

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