無理なく返せる借入金
を導きだす方法

2016年6月8日

  • 住宅ローン

抑えたいポイント

  • 住宅ローンを考えるときは、まず収入基準の計算を
  • 家づくり後に「不要になる支出」と「新たに発生する支出」からローンに回せる金額を算出
  • 毎月の返済額から借入限度額を逆算

適切な返済プランを立てるために

住宅ローンを利用する場合、まずはローンごとに決められている借入の基準を確認しましょう。そのうえで、返済が始まった後の家計運営を考慮して「いくらまでなら無理なく返せるか」という考え方で、賢いプランを作っていきます。

一般的にいわれている理想の年間返済額は、年収の25%以内。仮に年収が500万円の場合は、年間返済額は125万円以内が適正ということになります。

借入限度額を知るには、収入基準の計算を

住宅ローンは、年収に対する返済額の割合で決まる「収入基準」と、いくらまで借りることができるかの「融資金額」が決まっています。これが「借入ができる限度額の基準」です。

まずは年齢と年収をもとに、収入基準を計算してみましょう。1年間当たりの返済金額がこの基準に達していないと、融資は受けられません。

■主な住宅ローンの「収入基準」と「融資金額」
住宅ローン 収入基準 融資金額
民間ローン
【金融機関・住宅ローン会社など】
一般的には年収の25%以内が目安ですが、借入をする金融機関が収入、勤務先、勤続年数や頭金の割合などをもとに総合的に判断します。 大手金融機関の例で50万以上1億円以内などです。
フラット35(買取型)
【住宅金融支援機構】
・年収が400万円未満
  →年収の30%以下
・年収が400万円以上
  →年収の35%以下
100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額(非住宅部分に関するものを除きます)以内
財形住宅融資
【財形住宅金融(株)の場合】
・年収が400万円未満
  →年収の30%以下
・年収が400万円以上
  →年収の35%以下
・50万円以上4,000万円以下(10万円単位)
・財形貯蓄(一般・年金・住宅)残高の10倍の額まで
・建設費または購入価額の90%以内
財形住宅融資
【住宅金融支援機構の場合】
・年収が400万円未満
  →年収の30%以下
・年収が400万円以上
  →年収の35%以下
一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄の合計残高の10倍までの額で、最高4,000万円までです。
(住宅取得価額(リフォーム融資は住宅改良価額)の90%が限度となります。)

ポイントは「減る支出」と
「増える支出」

家計に負担をかけない返済額を算出するために、まずは家を建てることで「不要になる支出」と「新たに発生する支出」を洗い出してみてください。

たとえば、いま賃貸住宅に住んでいる人は、毎月の賃料の支払いがなくなります。また、頭金づくりのために行っていた貯蓄等も、ひとまず目標を達成して不要に。駐車場を借りている人は、建築する家に駐車スペースを設けることで、支出を減らすことができますね。逆に、固定資産税などの固定費がかかるようになります。

このように、支出の増減や新たに住宅ローンの返済に回すことのできる金額を計算して、返済可能額を見積もってみましょう。

無理なく購入できる住まいの価格は?

図表は、毎月の返済額から逆算した住宅ローンの借入限度額を示したものです。

たとえば毎月の返済可能額が10万円として計算すると、年利3.0%、25年返済という条件で借入れた場合、2,108万円が借入限度額となります。

ここに用意できる頭金と諸経費を足すと、購入可能な住宅の総予算が算出できる計算です。

(執筆:株式会社エフピー研究所
ファイナンシャルプランナー 今野隆文)

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